O dopade hospodárskej recesie, vyhliadkach do budúcnosti a novom trende bývania zo zahraničia nám porozprával Ing. arch. Ľudovít Ulehla, ktorý nám priblížil súčasný realitný trh očami developerov.
Rezidenčné bývanie sa vyznačuje tým, že okrem špičkovej úrovne bývania ponúka niečo navyše – služby a príjemné prostredie. Čo by podľa vás nemalo v žiadnom projekte rezidenčného bývania chýbať, aké sú jeho výhody?
Rezidenčné bývanie vyššieho štandardu by malo v prvom rade zaujať lokalitou. Do úvahy prichádzajú dve kritériá, a to centrálna mestská zóna alebo širšie centrum s prírodným fenoménom. Okrem dobrej dostupnosti základných a doplnkových služieb sa nesmie zabúdať ani na nadštandardné služby. Ich kvantita a kvalita zhodnocuje projekt a samotné bývanie. Súvisiacim aspektom je vhodná dopravná dostupnosť. Pri luxusnom spôsobe bývania je v neposlednom rade dôležitým kritériom súkromie a bezpečnosť.
Od rozhodnutia postaviť nové obytné domy až po ich kolaudáciu a predaj uplynie zvyčajne niekoľko rokov. Čo všetko sa počas tohto obdobia deje, s akými problémami sa developeri môžu stretnúť?
Stavebný biznis je „beh na dlhé trate". Skúsený developer s tímom domácich manažérov zorientovaných v danej oblasti si je týchto rizík vedomý. Problémom však je, že mnohé developerské spoločnosti vznikli, takpovediac „cez noc", respektíve manažment nemal praktické skúsenosti v stavebníctve a realitách. Myslím si, že následky sú nám všetkým známe. Aj keď v teoretickej rovine sa zdajú byť stupne projektu jednoduché (územné a stavebné rozhodnutie, realizácia, kolaudácia), praxou ostáva, že práve tieto jednoduché slová za sebou skrývajú nie dni ani týždne, ale skôr mesiace až roky tvrdej práce a byrokratických postupov. Nejedného „rýchlokvaseného" developera a stavebníka už odradili, ak nie priamo „položili na kolená". Problematika je taká rozsiahla a široká, že zasahuje od majetkovo-právneho, cez finančné a spoločenské problémy až po samotné prírodné elementy, napríklad voda (vysoká hladina spodnej vody) alebo požiar elektrických rozvodov počas výstavby.
Ako šiesta najväčšia stavebná spoločnosť v Českej republike ste sa rozhodli orientovať sa aj na iný ako domáci trh. Prečo Slovensko a prečo práve Bratislava? V čom vidíte potenciál tejto krajiny?
Na slovenský trh s nehnuteľnosťami sme vstupovali v čase, keď sa objavil silnejúci dopyt po luxusnom bývaní. Svojím pilotným projektom Condominium Renaissance sa naša spoločnosť zamerala práve na túto klientelu. Ukázalo sa to ako správny krok v správnom čase. Ako iste viete, v každom biznise je dôležité byť medzi prvými na trhu. Slovensko má veľký potenciál v turizme aj v cestovnom ruchu, preto by sa mali stavebníctvo a development prispôsobovať tomuto smerovaniu. Z hľadiska lokalít to vždy boli, a aj ostávajú, Bratislava, Košice, a samozrejme, Tatry. Avšak, ak sa na Slovensku nepodarí splniť určitý štandard služieb, iba podpora stavebníctva nepomôže. Bratislava má hlavný potenciál vo svojej výhodnej polohe v trojuholníku Bratislava – Viedeň – Budapešť. Košice by mohli „ťažiť" z blízkosti hranice
schengenského priestoru.
Myslíte si, že kúpna sila obyvateľstva je dostatočne vysoká na to, aby sa všetky tieto projekty mohli označiť za ziskové?
Myslím si, že v Bratislave je dosť záujemcov o vyšší štandard bývania, napriek tomu nebudú uspokojení všetci predajcovia. V dnešnej dobe si každý investíciu dobre premyslí a zhodnotí riziká. Dôležitú úlohu pri tom zohrá pomer ceny (zľavy) ku skutočnej pridanej hodnote nehnuteľnosti oproti bežnému bývaniu. Dovolím si tvrdiť, že momentálne žiadny rezidenčný projekt nie je ziskový, aj keď vo svojej podstate je úspešný z pohľadu predajnosti. Ziskovosť sa dá posúdiť až po predaji 80-90 % projektu.
Viac sa dočítate na strane 30 – 33
Text: Sláva Štefancová
Foto: Geosan Development SK
{ppgallery}stories/fotky-k-clankom/galeria{/ppgallery}
Tento článok vyšiel v publikácii Top trendy v bývaní 2011
